撰文/ 张 鸥

编辑/ 周 洲

【资料图】

设计/ 师玉超

来源/ 彭博社，作者：Patrick Sisson

在亚利桑那州坦佩市，号称美国第一个也是唯一一个无车社区即将投入使用。

Culdesac是一个没有停车场的中型公寓和零售空间集合体，壁画和仙人掌点缀着人行道和公共空间，餐厅、杂货铺以及办公区也已经落成。第一批居民将于今年5月搬入一栋有16个单元的公寓楼。

“大多数美国人希望生活在没有汽车的社区。”Culdesac的联合创始人兼首席执行官瑞安·约翰逊（Ryan Johnson）说，“自从汽车出现以来，我们就再也没有建造过这样的地方。可步行的地段变得越来越昂贵，从而促进了需求。”

这个占地近7万平方米、耗资1.7亿美元的项目自2019年底宣布以来一直是城市主义者的心头好，作为一种新的无车发展的测试案例，Culdesac受到了密切关注。

Culdesac社区的联合办公区域▼

Culdesac社区的杂货店▼

步行城市主义

各种发展趋势使这类项目更有市场，在财务上也更加可行——特别是在美国南方，那里的城市分区规则往往更加宽松，当然，对于汽车的依赖和扩张潜力也同样强大。

包括网约车、电动自行车和电动滑板车在内，更多样化的出行选择越来越受欢迎，城市分区逐渐开始重视人行道和自行车道，停车场不再是必须要求了。此外，拥有汽车的成本 疾速 上升，要做出放弃开车的决定，似乎也并不难。

这类项目的建设成本更低，租金也更便宜。根据建筑商WGI的数据，2021年美国建设一个停车场的平均成本是25700美元。加州大学伯克利分校的特纳住房创新中心在2021年发布的一份报告估计，在该州城市地区，每单位住房增加一个停车位，开发成本就会增加12.5%。

Culdesac▼

诸如此类，弱化私家车存在感的新开发项目正在大量涌现。

在北卡罗来纳州的夏洛特，一家名为Space Craft的公司最近开设了一栋有83个单元的无停车位住宅楼The Joinery，在很短时间内就全部租出去了。

Space Craft公司的首席执行官哈里森·塔克（Harrison Tucker）说，夏洛特是一个不断扩大的都市、一个以增长为重点的市场，与美国其他大城市相比监管较少，因此，无车社区成为了这一类项目的完美选择。近年来，夏洛特一直在推动以交通为导向的开发规划，延长了Lynx轻轨线，许多密度高的公寓和商业建筑都位于轻轨附近。

（图源：The Joinery）

塔克说：“我们的公寓为居民提供了较低的租金，比竞争对手低100到200美元，而且是市场上最好的公寓，因为我们能够更合理利用从停车建设费用中节省下来的资金。”

他将可步行的城市社区加入了自己的房地产投资类别，他说：“这个经济案例非常有力。”

没有了停车场之后，从地下直接进入电梯回家的入口也不复存在，居民们全部经由地面的公共入口出入。这里还有一家名为Night Swim的咖啡店和一家啤酒吧Protagonist，为租户确保了“第三场所”（工作或家庭以外的地点），进行社交。

事实上，这种以步行为中心的城市主义风格并不新奇。

几十年前，接受新城市主义运动原则的开发商建造了几个类似配置的规划社区，优先考虑行人通道和混合使用，其中最著名的是佛罗里达州奥兰多市的Celebration社区。但在以汽车为中心的现代城市，这样的空间仍然少得可怜。

根据“美国智慧增长联盟”（Smart Growth America）的一份报告，在最大的35个美国都市中，步行城市主义（walkable urbanism）占该国实际GDP的19.1%，但只占土地的1.2%，容纳了6.8%的人口。因此，希望搬到可步行社区的人通常愿意支付更高的价格——这些地区的待售房屋每平方英尺平均溢价 34%，待出租公寓每平方英尺溢价 41%。

该联盟的研究主任迈克尔·罗德里格斯（Michael Rodriguez）表示，建设可步行社区的兴趣浪潮始于2008年经济衰退后的市场重置，因为开发商发现，这些项目在经济上更持久。

新兴“明星地区”

夏洛特的另一个在建项目CYKEL也充分利用了该市的交通投资和开发法规。

这座位于塞弗斯维尔（Seversville）社区的104个单元的住宅楼优先为两轮车而不是汽车提供设施。它的底层自行车中心有一个自行车维修站，并为电动滑板车、货运自行车和其他微型交通模式提供了空间。它还靠近一个公共汽车站，还会设置Uber和Lyft的接送点。整个大楼只有少量的停车位。

CYKEL效果图▼

（图源：BB+M Architecture）

开发商Grubb Properties公司的高级助理布莱恩·布莱德利（Brian Bradley）说，该建筑预计将降低租金标准，面向收入低于地区收入中位数80%的居民。在没有任何补贴的情况下实现这样的举措，部分原因便是放弃了停车位，节省了大量成本。

由于该建筑最早要到2024年春天才会开放，布莱德利无法给出具体的租金数字。

Grubb公司管理着19亿美元的资产，在其Link大楼（2013年推出的多户型项目的一个子品牌）中，该公司发现平均每间卧室占用的车位数在过去十年中从1.4个降至0.7个。

虽然几乎在任何一个大城市都能找到适宜步行的新社区，但由于分区规则，刻意弱化停车位的项目长期以来仍旧是个挑战。

休斯敦的分区规定出了名的宽松，似乎是这种发展的天然试验田。但是，开发商Concept Neighborhood的负责人杰夫·卡普兰（Jeff Kaplan）介绍道，他们正在拟议一个面积近7万平方米的The Plant项目，位于休斯顿Second Ward中心以东，一直等到该市放宽了对部分地区的停车位要求后才得以投入规划。

Concept Neighborhood公司正在牵头对该地区的仓库和工业空间进行长期改造，这个项目预计至少要花费3.5亿美元。开发商拥有土地所有权。The Plant便是一个打头阵项目，预计将包括大约1000个住宅单位，在商业场所会有少量的停车位，此外他们已经与一家电动汽车共享公司达成了协议。

The Plant效果图▼

这些围绕着步行的项目越来越多，主要原因之一是人口统计学。

纽约开发商RXR的首席执行官斯科特·雷克勒（Scott Rechler）说，丹佛、达拉斯和北卡罗来纳州的三角研究园（Research Triangle）等都市是新兴的“超级明星地区”。

该公司最近宣布以9100万美元收购了北卡罗来纳州阿佩克斯的一块4平方公里的综合开发用地，并计划在那里投资30亿美元开发混合用途项目。这些地区中拥有许多不断增长的创新和生物技术部门。

卡普兰称，休斯顿市区的人口也在大幅增长，但它缺乏相互连接的城市文化。计划中的社区将靠近自行车道、公共交通线以及公园。他说：“我们是文化最多样化的城市之一，而我们缺乏的是由公众推动的、真正庆祝这种文化的社区。”

在夏洛特，Space Craft还有三个轻车熟路的公寓楼和商业项目将在未来几年内开业，并计划进入另一个南方城市。虽然Culdesac首席执行官约翰逊不愿具体谈及该公司的下一个地点（过去的报道提到了达拉斯、亚特兰大和北卡罗来纳州的罗利等城市），但他确认，有更多的项目正在到来。

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