拱墅区有“双文澜”预期的澜栖府可以说是相当火爆，首开中签率23%，二开更是直接拼社保。但是在它南面，同样打着“双文澜”预期的联发保利·臻和雅颂，首开只有60套房源都流摇了。这落差，未免也太大了吧。

【资料图】

那问题也就来了，臻和雅颂混成这样，是和庆樾上府一样，因为边上馥香园太猛而倒了霉；还是和宸鹭香舍一样，因为诚意不够而活该呢？

桥东、瓜山，傻傻分不清楚

臻和雅颂号称是“桥东”板块，在很多营销里你能看到，它们一上来就把拱宸桥搬出来，甚至会在拱宸桥上给你来一段。可事实上，臻和雅颂距离拱宸桥的直线距离约1.7公里，比拱北小区还要远。

我不禁深思，或许这个“桥东”，实际是指上塘高架桥的东边？

当然，臻和雅颂所在上塘单元其实位置还可以，毕竟在留石南面，以现在杭州的城市规模，甚至可以说是比较中心了，往南就是大关、朝晖、武林了。所以如你所见，它周边的界面是已经比较成熟了。

南面有瓜山南苑和在建的安置房，东面过了4S店是浙大城市学院，北面和留石之间留有规划的商业用地，西侧有瓜山社区的配套设施以及红建河；虽然瓜山社区的味比较浓，但生活气息说真的还是蛮浓郁的。

如果你是喜欢杭曜置地中心那种，全新的，综合体、双地铁配齐，现代感很浓的界面的话，那臻和雅颂可能不太适合你。但如果你已经习惯了周边的生活，但是又想来套大点，新点的电梯房的，那臻和雅颂就蛮不错。

运河、西塘河是河，红建河就不是河啦？运河边上小河云庄估计要顶格社保，西塘河边的杭曜置地中心一般也只有10%出头的中签率，摇到可以说都是天选之子。而红建河边的臻和雅颂，对普通人就友好多了。

另外对于臻和雅颂来说，还有一个地铁的利好。目前消息，15号线会在臻和雅颂南面，湖州街和东教路路口设站。未来可能从臻和雅颂南面出入口走到地铁站，也就约650米的样子。老城区也是在发展的。

楼盘配置，多少有点太自信了

臻和雅颂的体量不大，看得出是想走精致化路线的。从沙盘上看，这个外立面还是挺有辨识度的了，有一种淡淡的“中国风”在里面。

而且从目前展示的公区上看，如果联发、保利能够在交付时候保持这样的水准，其实还是蛮值得期待的。比如样板房的一楼电梯厅做了整面的背景墙，在这个价位下并不多见。

部分层高最高约5.2米的架空层，也会打造成社交、亲子陪伴、运动等多重功能的社区大客厅。

另外，因为定位改善，它都是两梯两户的，并且楼层也不高，11-17层，可能等电梯的体验也会好一些。

但是也有几个让人不太满意的地方，第一也是外立面。虽然金色挑檐的设计很讨喜，不过它的外立面是以一体板+涂料为主。东西面为浅色一体板，南北面主要是涂料，局部是铝线条。

这个就是我觉得有点它有点后知后觉的地方了。这个配置去和之前很多真石漆盘比，是好了很多的；但现在市场整体热度和臻和雅颂自己的区位限制，让它其实应该在外立面的用料上更下点功夫的。毕竟同级别的东新，已经卷到用铝板了。

至于地上部分的公区，看图吧，不做评论。

再者就是装修和得房率的问题，当然这个就见仁见智了，毕竟两梯两户，总楼层也不高，有这个得房率其实还可以了。

反正总体臻和雅颂给我的感觉，就是它对自己的优势有点过于乐观，不过话说回来熬到现在，它也算是有点熬出头了。毕竟从中签率的角度考虑，留石南面这块，不管是西边的申花，还是东边的东新，都比它难摇。而且在这个价位上，东新还有个连地铁预期都没的铁路盘——宸鹭香舍在那垫着呢。

双文澜，成败都是它

当然，能让臻和雅颂这么自信的核心还是因为，它目前是在文澜小学的学区里面。而且这个文澜小学从历史上看，是比桥西那个文澜实验学校更加“正统”的小学，所以说它是名副其实的“真文澜（小学）”是没问题的。

但问题就在于小学之后还要初中，而初中才是中考前最关键的环节。但偏偏现在，文澜小学对口的是铁路北的文澜实验中学慧澜校区，反而是桥西的那个，对口的是几乎已经和文澜中学转公后打通的文澜实验中学（文澜校区）。

这也就是我觉这边二手没有那么疯狂的原因，像东边产品力更强的国樾，目前二手房单价最低的一套，只有5万8多点。而且再换个角度想，其实3万6的铁路北，未来文澜第二小学对口的也大概率是文澜实验中学慧澜校区啊！

虽然留石南面的文澜小学肯定是有经验上的优势，但如果都是文澜，还是一个初中，一南一北，一个房价要4万8多（臻和雅颂），一个只要3万6（澜栖府）。虽然板块有差距，但这这么大的价差，多少还是有点影响人的心态的。

况且现在又是遍地学区房，名校铺满，新学校不挂个名校都不好意思出门，就连萧山的世纪城也喜提了一堆名校合作。同时，再加上教育公平和中考不停变革的影响，未来名校到底能支撑起多高的房价，其实大家心里都没底啊。尤其新拱墅，申花不用说，东新还有观成系和安吉路，二手房那叫一个卷。

说白了，我相信好的学校肯定还是有溢价的，但是这轮洗牌下来到底谁才是“真学区”，可得观望观望。所以嘛我也很现实，干脆晚生两年，说不定以后小孩子考公务员，都能少很多竞争对手！

流摇，是件很正常的事情

其实坦白的说，我是首开时候去看的臻和雅颂，当时就感觉它应该会在流摇线上挣扎，就是它的吸引力还没大到一定要买的程度，除了地缘性改善，实在想不到摇它的理由。

不过话说回来，现在市场回暖对它应该是个好消息。

一方面，如前文所说，留石南同级别的申花和东新，不管是杭曜置地中心还是宸鹭晴语轩，都不算太好摇。那你想退一步去铁路北，被很多键盘侠嫌弃的澜栖府已经实打实的拼社保了，而且所剩房源不多。你想加点预算升级下呢，馥香园也是要拼社保的。

另一方面往后看，拱墅区里，虽然东新融创退的那块地要出来了，申花后面还有个华润的项目（庆隆小河单元GS0301-R21-01地块）和申花北的新地，文晖也有个嘉里的馥源庭；但这几个可能除了华润的项目外，好像都还没什么谱，嘉里么捂盘到现在完全不急，新的地块么也不知道什么时候挂牌，中间还有个亚运会，更不知道什么时候能变成新房开售。

好的盘呢难摇，新的地块新的项目又不知道要等到什么时候，好像心急的话，的确没啥选择啊。

本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。