粉丝们经常会发来私信，让我们预判未来楼市的走向。
楼市的风向，已经开始变化!
老实说，没人会，也没人能准确预知具体的一个走向。我们也没有预知未来的超能力，能做的分析，从来都是基于数据和官方信息。从近期释放出来的信号不难看出：
近日，作为楼市风向标的深圳，房贷利率降了!一则“深圳部分中小银行下调利率房贷利率”的新闻瞬间刷屏朋友圈，中介们争相转发。
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首套房贷款利率更低可至4.95%，二套房贷利率更低可至5.25%，较此前的主流按揭贷款利率分别下调了0.06%和0.35%
日前，官方发布消息，深圳部分银行开始下调房贷利率，。
全国楼市看深圳，如今深圳率先开始下调房贷利率，其他城市也传出房贷利率降低的消息。
例如福州。不仅房贷利率下降，放款速度同步加快，周期大概提升至一个月左右。
另外，有数据显示，监测的100个城市中，有60%的城市放款周期在缩短，像西安、上海甚至最快一个多月就能放款，深圳部分银行最快一周就能拿到贷款。
所以，难怪不得中介们都沸腾了，宣传的素材可不就来了吗。
有人可能会纳闷，下调房贷利率不就是利率下调了吗?不就是降息吗?
答案当然是否定的。
首先，我们需要明确的是，房贷利率从何而来。
所以房贷利率这个东西，每个银行不一样;同一个银行，每个人的贷款利率也可能不一样
简单地来说，它是由LPR(贷款市场报价利率)+各银行基点数而得来的。目前，1年期LPR维持在3.85%，5年期以上LPR维持在4.65%已经很久了;另一方面，各个银行根据资金紧张度、资金成本、信用情况等上浮基点，。
再延伸看，LPR从何而来，简单地说，是以MLF(中期借贷便利)加点，每个月20号左右报一次，十几家银行报一个LPR值，去掉更高更低做个平均就是央行官网的4.65%，所以MLF的变动也会影响到LPR最后传导到房贷利率，那么：
把LPR或者MLF的下调看作是降息
简单地说，我们可以，
严格地说，降没降息得看存贷款基准利率的变化!
如此一来，深圳部分银行房贷利率下调对非深圳的其他城市，实际没有特别大的指导意义。小西装的热点，蹭得莫名其妙，甚至还不如“重庆二手房房贷利率微下调”、“部分银行回复两成首付”的热点来得更实际，尽管是二手房贷，但好歹城市对口啊。
有兴趣的粉丝可点击阅读我们此前的文章：
惊天逆转!重庆房贷利率开始下跌?银行放款加速!到底真的利好购房者吗?
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“降准+降息”组合拳的方式，对楼市的影响显著的原因
那么，为什么中介对房贷利率的下调反应如此敏感?大概主要还是因为。
我们以时间为横坐标，商品住宅销售面积为纵坐标，综合国家统计局数据，可以得到下面一副图。
可以看到的是，每次“单纯降准”，或许对成交量影响并不大。但只要是“降准+降息”，成交量就会出现不同程度的“拉升”，随之而来的就是房价上涨。
出于“买涨不买跌”的心理，这就会引发绝大部分人的冲动消费，最终很有可能招来一地鸡毛。于重庆而言，之一次集中土拍后的成交高峰不正是基于这种心理吗?
降准是来了，此前我们虽然说过，接下来可以期待降息，但何时能再迎利好，还得看银行政策。接下来要讲到的东西可能会枯燥乏味，但我真心建议大家仔细阅读，重点部分我也会标注出来。
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12月15日，央行全面降准落地，共计释放长期资金约1.2万亿元。
同日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日开展5000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和100亿元7天期逆回购操作。
连续21个月保持这一水平
据《中国经营报》报道发现，本月MLF中标利率为2.95%，与11月持平，这是。
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在接受《中国经营报》采访时，中国银行研究院研究员梁斯针对“12月MLF操作利率仍保持不变”的现象表示，“一方面，中央经济工作会议再次重申了‘稳健’货币政策，MLF维持不变说明稳健货币政策的基调没有发生变化同时，，MLF利率不做调整是合适的。”
短期内实施政策性降息的可能性不大
由于此次MLF操作利率保持不变，东方金诚首席宏观分析师王青也预计，“，但明年上半年下调MLF利率将是货币政策实施逆周期调控的重要备选工具之一。”
20日即将公布的LPR报价很可能小幅下调
但是在LPR的走势方面，王青又认为：“此次降准落地后，叠加7月降准在降低银行资金成本方面的累积效应，(2019年9月降准就曾引导1年期LPR报价在MLF利率不变的情况下单独下调)，从而在降低企业。”
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那么，重庆现在房贷利率降了吗?
根据贝壳重庆新居住服务中心的数据，部分银行12月的房贷利率的确比11月有下滑，就是LPR加的基点，从加130下降到加110个基点，少了20个点。
不过，要注意的是，这是二手房的房贷数据。
下面，可以对比下两个月的截图。
总结来说就是：
即将公布的LPR报价有小幅下调预期，在贷款利率方面可起到代替政策性降息的作用。
对于楼市而言，或许暂不会出台更严厉的政策调控。“房住不炒”依旧是主旋律，“稳”是当下的关键。
信贷放松，支持的是刚需，即必要购房需求;对于房企的融资需求，比如房贷需求也会有一定的松动。
没有更好的房子，只有最适合自己的房子;没有人能保证在更低点买入，更高点卖出，即便是股神巴菲特也一样。
还是那句话，如果是刚需买房，可以考虑年底，毕竟开发商会在这个阶段有优惠释放。而如果是投资买房，恐怕就要另当别论了。
