中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
华南城市研究会（智库）会长、暨南大学教授胡刚
(资料图)
在宏观经济、调控、疫情等多重因素叠加影响下，房地产市场缩量明显。在此背景下，房企加紧去杠杆，购房者则捂紧了“钱袋子”。自2022年以来，提信心、化风险、促需求成为房地产政策的主旋律，尤其是针对市场抗压力较弱的三四线城市纷纷出台宽松政策，包括优化限购、发放购房补贴、允许二手房带押过户、支持多孩家庭购房、降低房贷利率等。但是，利好政策并未给市场带来立竿见影的效果，去化难的问题仍难化解。
那么，三四线城市房地产市场何时迎来复苏的拐点？未来在产业、新型城镇化方面还有哪些机遇？
近300个三四线城市政策松绑，降低购房门槛
自2022年房地产市场下行以来，最先出手救市的当数三四线城市。据58安居客房产研究院统计，2022年，330余个省市出台楼市松绑政策，其中三四线城市占比超8成。各地共发布政策1000余次，从优化限购、限贷、限售到调整公积金贷款额度、允许二手房带押过户、多孩家庭住房支持、发放购房补贴等，政策优化频次达到近年峰值。
在2023年，三四线城市松绑调控政策的节奏仍然在加快。作为粤港澳大湾区的重点城市，东莞在去年全面取消限购后，又在今年1月6日调整住房信贷政策，全域购买首套房首付比例从以前的三成降至两成。1月29日，温州确定继续实行个人首次购买市区新建普通商品住房、存量住房，在取得房屋不动产证后，给予购房款0.6%的消费补助。
2月2日，洛阳下调商贷首付比例，个人首套房首付比例按照20%执行，并鼓励银行逐步降低二套房首付比例。在激发市场方面，洛阳对于购买市区单套建筑面积在144平方米以下新建普通商品住宅，交纳契税和房屋专项维修资金后，按商品住房合同价款的0.5%进行补贴，最高不超过1万元。2月3日，襄阳襄州区出台提振楼市举措，首次购买新建商品住房，每套可获2万元补贴。2月7日，赣州将购房契税补贴政策延续至6月30日。
三四线城市房贷利率率先破低点
三四线城市政策优化的方向重点在于扩大需求，其中，今年以来，下调房贷利率以及首付比例成为出台最密集的利好政策之一。据中指研究院不完全统计，今年以来，80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套房首付比例至30%，出台取消“认房又认贷”等举措，给予购房贷款以更大的支持，这其中三四线城市占大多数。
另据贝壳研究院监测的103个城市中，截至1月31日，首套房贷款利率低于4.1%的城市共有30个。其中，二线城市8个，其余均为三四线城市。值得一提的是，在上述30个城市中，有4个城市首套房贷款利率为3.7%，成为目前全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德，除了南宁外，其余均为三四线城市。而从利率变化来看，1月份首套房贷款利率下限首次下调的城市中，包括惠州、中山、珠海等粤港澳大湾区三四线城市。其中，济宁等城市首套房贷款利率自1月1日起恢复至4.1%，春节后重新下调至2022年10月的水平，即3.8%-3.95%。
根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据国家统计局数据，当前符合下调要求的城市共有35个，其中已经有20个城市下调或者取消首套房贷款利率下限，预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，其中不乏温州等三四线城市。
对于多城密集下调首套房贷款利率，诸葛找房数据研究中心认为，下调首套房贷款利率既可以降低购房成本，减轻还贷压力，还可以提振购房积极性。另外，在传统楼市“小阳春”即将到来的时间节点，多城密集下调房贷利率，可以促进房地产市场回暖。
市场信心复苏仍需时间
目前，优化政策实施后并未给市场带来立竿见影的效果，三四线城市的房价仍然呈现下滑的趋势。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年，三四线城市平均房价为9857元/平方米，较上年下跌2.93%；三四线城市房价收入比为9.1，较上年下降7.16%。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。而房价下滑也变相减轻了购房压力。
具体来看，2022年房价收入比最低的TOP10城市均为三四线城市。其中，株洲、遵义、鄂尔多斯(600295)位居前三。对此，诸葛找房数据研究中心表示，低房价收入比TOP10城市的房价平均低于9000元/平方米，房价呈现下滑态势，主要是由于这些城市产业基础相对薄弱，人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，房价上涨动力不足。
值得关注的是，目前购房预期有所恢复。据58安居客研究院统计数据显示，今年1月，全国找房热度环比上涨14.0%，重点三四线城市找房热度环比上涨17.8%，其中郴州、蚌埠、南阳等多个城市热度涨幅在45%以上，绍兴、秦皇岛等城市热度提升也较为显著。58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现，洛阳、衡水、保定、秦皇岛和衡阳等城市购房者向经纪人的咨询量增多。
对此，58安居客研究院院长张波表示，热度上涨体现出市场预期好转正逐步形成，尤其是三四线城市找房热度上升和返乡人群增多有一定关系。但是，看房热度的提升转化为成交仍需时间，市场信心的复苏也需要时间。
出路
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强
新型城镇化、城市更新仍将是动力源
三四线城市所面临的市场机会，首先是由新型城镇化所带来的机遇。因为中国各个地方城镇化的进程并不同步，尤其是三四线这样的中小城市，其城镇化率还是相对较低的。2021年全国平均城镇化率为64.72%，但是有些地方会较低，甚至还有一些地方出现半城市化，所以三四线城市在城镇化过程中，对未来的房地产市场都是一个主要推动力量。
实际上，人口的迁徙对房地产市场产生不小的影响。过去，落后的地区向发达地区迁徙，比如中西部地区向东南沿海地区进行长距离迁徙，但是今后会慢慢发生变化，也就是随着地区经济差距逐渐缩小，长距离的迁徙可能会逐步让位于向本地中小城市迁徙。
另外，城市更新也是三四线城市房地产市场发展的动力。很多老城区都面临更新改造，包括基础设施，房屋改造等。可以看到，目前国家也在不断出台新政策来推动城市更新。
随着社会的发展、智能新兴技术的推广，房地产产品将会不断地创新，品质和性能也会发生变化，比如低碳绿色建筑、住房的智能化。因此，产品创新是行业发展的一个动力，也是未来三四线城市房地产市场有可能发现的机遇。
需要注意的是，三四线城市之间也存在差别。有些中小城市处于大都市圈范围之内，可能会受到大城市外溢效应的影响，另一些中小城市则没有这样的利好。不过，随着房地产市场逐渐恢复，不同区位的城市会有不同的机会，包括产业升级转型所带来的机会。
目前，房地产市场还处于低谷，这与整个宏观经济的大环境有关，三四线城市房地产市场将随着经济好转而恢复。在此过程中，一二线城市率先企稳，然后逐渐转移到三四线城市，带动三四线城市复苏。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
乡村振兴、产业发展给三四线城市带来机遇
近期，可以发现国家对中心城市的过快发展有了明显的限制，这就给三四线城市创造了一定的发展机会。为此，三四线城市要发挥本身低房价、特色产业的优势，向小而精、小而美的产业发展。与此同时，房地产也要收缩，这是一个大的趋势，不能再无序扩张。
目前，都市圈内的三四线城市，也就是包括卫星城在内、靠近中心城市的三四线城市发展得都不错。比较弱的主要是内地省份的三四线城市。一般内地省份会在“强省会”的战略下，对三四线城市的人口和资源要素虹吸严重，对其发展也造成了很大的影响。现在要纠偏，也就是大中小城市要协同发展。所以国家在近期推出以县域为载体的城镇化，其实就是要鼓励这种被虹吸的城市和区域能够得到均衡发展。
从人口流向来看，人口向大城市迁徙，这是过去十年的趋势，但现在这个趋势有了一些变化。从农民工来看，在本地就业的人数过去几年增长比较快，外出打工的人数增长逐渐减缓，甚至停止增长了，未来会出现负增长。
当下，我们要顺应这种本地就业的趋势。所谓的本地就业是在本乡镇范围内就业，因为大城市打工的性价比可能不高了，尽管收入比较高，但扣除成本以外，结余比较少，所以还不如在本地就业。特别是建筑工地，现在有了严格用工的规定，一些超龄的农民工在健康状况还不错的情况下，都可能回家再就业，导致劳动力回流的趋势明显。再加上近年来大城市房价太高也促使部分人回老家就业。继国家提出乡村振兴后，城乡融合等方面的优惠政策出台非常多，这会给三四线城市的居民带来更多的就业机会。在这样的形势下，对于三四线城市房地产来说是个机会。
此外，三四线城市的产业有一个很重要的发展机遇，就是基于本地的产业特色，特别是靠近农村，发展农业生产的特色，推进农产品(000061)就地加工、运输。比如，特色农业、观光农业、农业旅游等的发展，可以解决当地农民及农民工回归后的就业问题，同时，让他们享受城市公共服务的社会保障。这样就实现了城市和乡村之间的互联互通。
华南城市研究会（智库）会长、暨南大学教授胡刚
做强做专产业才是发展根本路径
城市化发展进程中的显著特征是人口流动，产业集聚。现在，不仅是农村人口，包括一些中小城市人口也在向大城市流动。人口外迁带来的结果是，前几年，三四线城市大量开发的房地产项目，出现滞消，形成库存。从目前来看，这个消化时间可能会比较长。但在未来城市化过程中，也会给三四线城市带来一些机会。
可以看到，中心城市周边的一些三四线城市，包括部分县城在内，其经济发展相对比较好。这些三四线城市受中心城市兴起的推动，不仅发展较好，而且承接中心城市人口的外溢。另外，还有一部分人会去中心城市工作，但不会带着全家人迁移，将老年人以及孩子留在县城或者地级市；甚至有些人会将老年人、小孩从乡村接出来，迁到县城或者地级市落户，这种现象目前也比较多。对于这些老人和孩子来说，生活水平会有一个很大的提高，这也是城市化的表现。
另外，一些年轻人可能因为学历等原因，不会选择去大城市就业，而是去三四线城市发展，这种多元化的选择也给三四线城市带来了机会。
那么，上述提及的县城、地级市，都是指东南沿海地区，经济比较发达的地方。还有一些中部或者西部的三四线城市，有着特色的自然风光以及人文底蕴，通过旅游能够带动当地特色产业的发展，产业发展起来了，机会也就多了。此外，像鹤岗这样的网红城市，因为房价低，也能吸引一些人去买房居住。
从目前三四线城市的产业发展方向来看，发展制造业才是它的出路。因为一线城市、强二线城市都发展第三产业，包括商贸、科技创新、教育卫生，那么低能级的城市基本是发展制造业，而且分工越来越细。可以看到，包括广东、福建沿海等三四线城市，产业做得非常专业化，比如做鞋、生产汽车配件。它们将某一细分行业做大，行业占比也较高，这个占比甚至在全球市场上都有一定地位，这是三四线城市发展产业的一个基本路径。如果面面俱到，是竞争不过中心城市的，只有把某一个产业做强做专，才是发展的根本路径。
B06-B07版采写/新京报记者 袁秀丽
