中新经纬1月4日电 房地产行业将在很长一段时间内都记得2022年。
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这一年，行业经历了最严苛的考验，规模见顶后，随即遭遇断崖式下跌；这一年，曾经的一些 “领头羊”彻底掉队，“活下来”的公司也或多或少经历了一场冲击不小的“风暴”。
不出意外地，近几日的房地产行业榜单揭示了同一个现实：2022年，房地产市场下行更加明显，不同房企类型销售均不同程度承压，行业进入优胜劣汰阶段。
在此背景下，出于各企业选择的效果不一的破局突围行径，行业内竞争格局已然发生变化，企业分化现象也逐渐加剧。克而瑞地产研究数据显示，2022年全年，百强房企销售额同比大幅下挫超四成，千亿级别的房企锐减一半。
当业内竞逐规模的雄心不再，“活下去”成为行业主旋律时，什么样的企业才能保持韧性发展？
数据显示，截至12月底，保利发展、华润置地、招商蛇口(001979)、建发、绿城等央国企的销售累计同比跌幅已收窄至10%左右。因而业内有结论称，2022年央国企背景的开发商表现优于民企开发商。但实际上，仍有碧桂园、龙湖等优质民企， 在2022年中国房地产企业销售榜中占据重要席位。
因此，回答上述这个问题，或许还可以从这类以“稳”搏强的企业说起……
普降态势下的发展空间
2022年的最后一天，克而瑞发布了2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜。从累计业绩来看，百强房企2022年实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降低41.6%；此外，百强房企各梯队销售门槛较2021年同期显著降低，且均低于近年同期；千亿房企数量也显著减少，全口径规模超过千亿的企业仅有20家。
可见，市场的低迷基本反映在任何一家房企身上，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。
然而，行业规模的见顶回落已成共识，低迷的销售成绩展现的仅是房地产市场的其中一面。在另一面，华润、招商、龙湖、滨江、仁恒等优质房企正通过各种切实举措展现自身较强的抗周期韧性。
以龙湖集团为例，凭借全年2032.7亿元的销售额，龙湖顺利进入行业销售榜TOP10，排名第九，较2021年提升1位。其中，龙湖12月单月销售额达到200.5亿元，环比增长约15%。在政策向优质房企倾斜的背景下，龙湖销售回暖速度高于行业平均水平。
据中指研究院统计，2022年，百亿企业重仓一、二线城市，50家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为81.3%，较2021年上升了3.4个百分点。
一、二线城市较强的市场需求支撑度一定程度上成就了相关企业在该区域内的韧性发展，进一步地，又积极作用于提升消费者对于房地产行业的信心。从这个理念延伸，房企在各城市的布局策略值得深入探究。
在这方面，龙湖坚持聚焦高能级城市；这份坚持，又依托积极参与土拍的选择实现。2022年，在土拍市场热度回落、房企拿地积极性普遍不高的情况下，龙湖抓住机会窗口，积极新增土地储备。
据了解，龙湖在2022年土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等多个一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。
即使是2022年9月以来国央企、城投平台土拍热情减退，龙湖也仍然是少数持续活跃在土拍市场的头部房企。在中指研究院公布的2022年房企权益拿地面积TOP100中，龙湖排名行业第9位，也是TOP 10中唯一一家民企。
集中在一、二线城市拿地，可以看出龙湖集团资金充裕，仍保持着较强的土地获取能力。而掌握着土储这块房企未来发展空间的基石，可以预见，龙湖将有望在2023年城市分化行情下占得先机。
优质企业的主动作为
面对2022年行业发生的深刻变革，整个房地产市场开展了多轮大调整，相对应地，各企业也纷纷探索新发展模式以寻求破局之道。目前看来，诸如将重资产变“轻”、开辟第二增长曲线、持续提升产品力与交付力等举措，已经成为当下业内企业默契的主动选择。
其中，业内分析认为，在房地产走向健康发展的过程中，第二增长曲线是最重要的“压舱石”和潜在的“发动机”。通俗点说，在房子没那么好卖的当下，寻找新的利润增长点显然便是更好的选择。
近年来业内企业的战略调整与相应的成绩恰能为此观点提供佐证。比如，公开披露的信息显示，碧桂园服务2021财年营收增长率是母公司的3倍多，净利润增长率更是比地产主业坚挺；在守住地产基本盘之下，龙湖在物业板块的营收与净利润增长幅度是主业的3-4倍。
得益于“开发+服务”双引擎战略，在地产开发之外，由商业运营、租赁住房、空间服务、智慧营造等均已跻身行业头部的业务所贡献的运营性收入，正源源不断地流入龙湖利润池。
据了解，龙湖集团包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入在2022年上半年首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。
而当时间走到2022年年尾，数据显示，集团在1-11月已累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。此外，截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起了核心竞争优势。
在房地产行业“增量时代”论逐步取代“存量时代”论的当下，快速增长的经营性业务正释放出更高的成长活力。
可持续发展路径中的财务安全
对于任何一家公司而言，增长是永恒的话题。将其置于房地产行业，它也是悬在企业头上的达摩克利斯之剑，在行业发展不平稳的时期，隐藏在增长压力背后的核心问题则是稳健经营能力，以安全发展迎接行业新周期已经成为一种共识。
依然以龙湖为例，其稳健经营，遵循的是财务自律、持续优化债务结构的思路。“三道红线”监管标准下，截至今年上半年末，龙湖连续六年守住了绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。此外，龙湖在2022年年末将在2023年到期的3亿美元优先票据全部赎回。至此，2023年内，龙湖已无到期美金债。
龙湖良好的信用表现由此得到了资本市场的积极反馈。截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
在行业销售环境、融资环境双重承压的背景下，房企的融资能力更受考验。2022年11月以来，央行、银保监会及证监会等部门从信贷、债券、股权“三支箭”接连打出一套组合拳；同时支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”等政策陆续颁布，期间已有多家房企获得银行授信。
受益于稳健的经营和财务表现，龙湖不出意外地多次获得监管机构和六大行的“小红花”，持续释放着优质房企充裕的流动性和强大的资金实力。
在“第二支箭”延续扩容到民营房企之后仅两天，2022年11月10日，交易商协会就受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行；并由中国工商银行(601398)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国建设银行(601939)、交通银行(601328)以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
当月，龙湖集团还分别与中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行达成战略合作并签署协议，成为继万科之后行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。
2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
龙湖集团的这一系列财务操作，反映的是当前市场环境下，集团对于风险和经营安全的务实态度。而如龙湖这般已经开始行动，提前走在防范风险行列的企业，在面对未来的不确定性时将更有可能实现可持续发展。(中新经纬APP)
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编辑：王京晶
