在今年房地产市场整体表现低迷、行业营收普遍下滑的情况下，被称为老牌“稳健派”的越秀地产却成为TOP50房企中唯一销售正增长的企业。不仅如此，其在增储扩容方面也表现强势，甚至放出“资金不是问题，融资渠道畅通”的口号。然而在谈“进”的同时，越秀地产一些自身问题也逐渐暴露出来，进京不顺、少数股东权益大幅增长，备受市场诟病的增收不增利，这些在扩容之外同样亟须证明。

进京“赶考”销售受阻

2022年12月第三周，北京深冬，疫情的顶峰似乎开始迈过，怀柔红螺板块，去年首批集中供地的项目越秀天恒怀山府营销中心，除了保安警惕地看着四周，并没有什么人进出。相比之下，后方挂着“庆祝1、2、4、7号楼封顶”横幅的工地热闹不少。“盖的很快，这半年疫情这么重但没怎么耽误。”附近红螺家园的居民如此评价。

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这是越秀进京的首个项目，去年5月8日，越秀地产携手天恒一起落子怀柔，底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块。一年半后，根据北京市住建委的网签数据，这个名为越秀天恒怀山府的项目网签仅15套，以1.76%的网签率排名2021年一批次项目倒数第一。

“合作伙伴与目标地块越秀都没选好。”一位熟悉北京市场、与越秀此次合作方天恒方面有过深度接触的房企营销总直言，与北京地方国企合作拿地，虽然前期合作方的优势明显，但沟通成本比较高，而且相比于首开、首创、城建在合作开发方面的“成熟体制”，区属国有企业的问题更多，这一点无论从天恒自身开发的项目，还是合作项目的进程都能看出一二。

而从板块来说，虽然科学城叠加会都概念，让怀柔的新房市场曾经火过一阵，但整体区域内价格的透支也显而易见。不仅如此，从红螺板块来说，京承高速下来需要穿过整个怀柔主城区，周边三公里内用“毫无配套”来形容并不为过，不仅如此，因地处景区与远郊区主城区夹缝处，周边的环境有些“一言难尽”，可是说是度假房没风景、自住房没保障。

从房企进京“赶考”规律来看，一个核心特点就是“千亿”指标，恰如金辉、卓越、雅居乐、佳兆业等，似乎在北京扎下“根”后，才能证明自己的“千亿”含金量，不幸的是，上述企业中，包括越秀在内，能称得上在京扎根儿的，目前看只有卓越一家。

越秀地产也是在落子怀柔后，未能继续在京拿地。

努力拿回“丢失”的那几年

急于落子北京证明自己的越秀地产，是国内最早的一批房企，一直以“稳健”的状态示人，也正是因为“稳健”，其规模扩张步伐相对迟缓。当同体量房企早已跨过千亿门槛时，越秀地产还在500多亿销售额徘徊。

2017年，越秀地产提出“三年冲千亿”的目标，决定在2020年跨入“千亿俱乐部”。但天有不测风云，受疫情“黑天鹅”的影响，越秀地产再次发挥“稳健”基因，在冲击千亿关键时刻调低了销售目标。2020年，越秀地产制定的销售目标为802亿元，增幅下调至11.21%，较千亿目标缩水了不少。

虽然迟到了一年，越秀地产终于在2021年完成千亿跨越。2021年，越秀地产实现合同销售额约1151.5亿元，同比增长20.2%，首次跨入千亿房企阵营。

也错过了一轮扩张周期。从增储表现来看，越秀地产正在努力拿回“丢失”的那几年。

年报数据显示，2018-2021年，越秀地产土储面积从1941万平方米增长到2711万平方米，仅2021年越秀地产就在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。

随着越秀地产“步伐”的加速，土地投资金额也水涨船高。2020年越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元，即便如此，越秀地产董事长林昭远仍在年度业绩会上公开喊话“2021年越秀地产的土地投资预算大概为520亿元，同比增长26.8%”，在年度进程过半、房企普遍下调销售目标的时候，林昭远更是喊出“公司今年销售目标没有调整的计划，对完成全年1235亿目标非常有信心”。

就在前不久越秀地产披露的11月成交快讯显示，越秀地产前11月销售额1029.4亿元，完成年度目标83%，如果没有意外，越秀大概率会成为今年房企中屈指可数的完成全年销售业绩的企业。

区域深耕“变量”

虽然难得成为楼市“冰渣子里的一朵花”，但同为千亿阵

营的越秀有着与大多数偏安一隅的区域性房企的通病——布局过于集中，抗风性能力不足。

迈入千亿阵营后，越秀地产继续按照“1+4”全国化战略进行布局，深耕大湾区这一核心区域，深化拓展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区。但从土储结构和销售贡献占比来看，越秀地产目前尚未摆脱“区域”的标签。

2022年初，越秀地产首入合肥，也让其全国化布局往前再迈了一步。截至2022年6月末，越秀地产已进入到30个城市，总土地储备约为2860万平方米，但越秀地产在大湾区和广州依然表现“高集中”，分别拥有土地储备1512万平方米和1292万平方米，约占总土地储备的52.9%和45.2%。

2022年上半年，越秀地产实现合同销售金额为489.1亿元，同比增长3.2%。大湾区实现合同销售金额约317.5亿元，约占总合同销售金额的64.9%。而这之中，仅广州一地实现合同销售金额约293.4亿元，约占总合同销售金额的60%，其他区域的销售贡献则表现平平。

于年内，越秀地产继续在广州土拍市场“猛攻”，优质地块更是不惜重金补仓。在广州年内第二轮土拍中，越秀地产以81.19亿元竞得天河区燕塘地块，扣除配建后楼面价达到50800元/平方米，不但刷新区域楼面价纪录，更是位列广州史上第五高的楼面价。

楼市的基本面需要消费来支撑，粤港澳大湾区是目前最具“活力”的地区，越秀地产能够在当前市场环境下保持强势，也与其提前的战略布局密不可分。

但没有一个模式是没有缺点的，“深耕”同样也是一把双刃剑，潜在的风险性不可避免。房地产调控历来限制“过热”的情况出现，海南调控之后，雅居乐的销售受挫；环京调控之后，华夏幸福(600340)也没熬住，目前尚处于存活的边缘。可以看到，一旦依赖程度过深，市场变动必然带来显著冲击。

对于区域深耕、战略布局等问题，北京商报记者与越秀地产方面取得联系，截至发稿，未获得回应。

增收不增利“隐患”

随着扩张步伐的加快，越秀地产债务规模也随之水涨船高。截至2022年上半年，越秀地产的负债合计约2447亿元，同比增长7.54%。其中短期债务的增长较为明显，一年内到期负债为269.59亿元，同比增长21.21%。

截至2022年6月末，越秀地产的净负债率为85.79%，较去年同期增加了9.9个百分点；剔除预收款后的资产负债率为69.4%，没有发生太大变化；现金短债比为1.45倍，较去年同期的1.8有一定幅度下滑。

有着国企的优势，越秀地产融资成本一直处于行业较低水平，但在“迈大步”的同时，能够将“三道红线”指标控制在安全线内，也与其少数股东权益相关。这一点可以说越秀再次踩到了区域千亿房企的通病。

Choice数据显示，自2016年开始越秀地产的少数股东权益（非控股权益）开始快速增长，2016年末越秀地产的少数股东权益为37.62亿元，2017年末到2021年末，少数股东权益分别为46.03亿元、90.85亿元、144.7亿元、205.3亿元、281.3亿元。2022年中期，越秀地产的非控股权益为295.7亿元，少数股东权益占总权益的比重已跃升到38.78%。

少数股东权益逐步增长，其对于利润的“侵蚀”也逐渐暴露出来。2022年上半年，越秀地产营收312.9亿元，同比增长29.1%。但利润表现却并不“优秀”，上半年越秀地产归母净利润约17.1亿元，同比下降25.8%；而少数股东净利润约8.76亿元，同比大幅增长119%。一降一升的明显变化，这背后的问题值得引起注意。

另一方面，越秀地产的成本增速也显著高于营收增速，2022年上半年越秀地产销售成本246.47亿元，同比增长38.86%，高出营收增速近10个百分点。

“合力”使然，最终越秀地产交出增收不增利的答卷。

地产分析师严跃进表示，债务指标优秀代表企业的安全性，但对于一家企业来说，“赚钱”能力才是核心指标，其重要性不言而喻，如果营收与利润持续保持失衡，那反映出的就是企业的成长性问题，这方面要格外重视。

北京商报记者 王寅浩